Konkrete Prompts zum Nachmachen, ein ehrlicher Vorher-Nachher-Vergleich – und die Erkenntnis, warum ich heute anders arbeite.
Zuletzt aktualisiert: März 2026 | Lesezeit: ca. 7 Minuten
Hinweis zur Transparenz: Dieser Artikel stammt von Imalia – einem spezialisierten KI-Tool für Immobilientexte. Wir zeigen trotzdem ehrlich, was ChatGPT kann. Weil das mehr überzeugt als ein Tool das ChatGPT absichtlich schlecht aussehen lässt.
Fünftes Exposé diese Woche. Gleiche Wohnung wie immer – 3 Zimmer, Südbalkon, ruhige Lage. Sie wissen genau, was Sie schreiben würden. Aber der Entwurf steht seit einer Stunde auf Zeile drei.
Irgendwann ist der Punkt da, an dem man ChatGPT aufmacht und es einfach ausprobiert. Wir haben genau das getan – 30 Tage lang, mit echten Objekten, echten Prompts und einem Ergebnis, das uns selbst überrascht hat.
Was davon übrig geblieben ist – und warum wir heute anders arbeiten – lesen Sie hier.
So haben wir ChatGPT für Exposés eingesetzt
Die meisten Makler die ChatGPT für Exposés nutzen, machen einen entscheidenden Fehler: Sie öffnen den Chat, tippen "Schreib mir ein Exposé für eine 3-Zimmer-Wohnung" – und wundern sich über das mittelmäßige Ergebnis.
Das Problem ist nicht ChatGPT. Das Problem ist der Prompt.
Der Unterschied zwischen einem generischen und einem überzeugenden ChatGPT-Text liegt fast immer in der Qualität der Eingabe. Mit gut strukturierten Prompts kommen Sie deutlich weiter.
Hier sind drei Prompts die tatsächlich funktionieren. Alle direkt kopierbar.
Wichtig: Sie brauchen kein ChatGPT Plus für diese Prompts. Alle drei funktionieren mit dem kostenlosen ChatGPT-Modell. Der Qualitätsunterschied entsteht durch den Prompt – nicht durch das Abo.
Prompt 1: Grundtext für eine Wohnimmobilie
Dieser Prompt gibt ChatGPT alle relevanten Informationen strukturiert vor – Objekt, Lage, Ausstattung, Zielgruppe und Ton. Das Ergebnis ist erheblich besser als bei einer freien Eingabe.
Schreibe einen Exposé-Text für folgendes Objekt:
Objekt-Fakten:
- Typ: 3-Zimmer-Eigentumswohnung
- Fläche: 85 qm
- Baujahr: 1998, saniert 2021 (Küche und Bad)
- Lage: Hamburg-Altona, ruhige Seitenstraße, 5 Minuten zur S-Bahn Altona
Ausstattung:
- Einbauküche, Parkett, Balkon (Südausrichtung), Keller
Besonderheit:
- Balkon mit Blick ins Grüne, kein Straßenlärm
Zielgruppe: Junge Familie oder Erstkäufer
Ton: Warmherzig, wohnlich – keine Werbesprache
Länge: 180-220 Wörter
Format: Fließtext, geeignet für ImmobilienScout24
Warum das besser funktioniert: Struktur schlägt Menge. Geordnete Angaben in Kategorien (Fakten, Ausstattung, Besonderheit) helfen ChatGPT zu priorisieren. Was Sie weglassen, erfindet ChatGPT manchmal – deshalb lieber zu viel eingeben als zu wenig.
Prompt 2: Vorhandenen Text verbessern
Sie haben bereits einen Entwurf – aber er klingt flach. Dieser Prompt gibt ChatGPT klare Anweisungen für die Überarbeitung, ohne die Fakten zu verändern.
Überarbeite folgenden Exposé-Text und mache ihn ansprechender:
[IHR TEXT HIER EINFÜGEN]
Achte dabei auf:
- Aktive Sprache statt Passiv
- Konkrete Vorteile statt bloßer Eigenschaften
(Beispiel: nicht "Balkon vorhanden" sondern "Balkon mit Südausrichtung – morgens Sonne beim Kaffee")
- Emotionale Ankerpunkte die die Zielgruppe ansprechen
- Alle Fakten exakt beibehalten – nichts ergänzen oder erfinden
- Gleiche Länge wie der Original-Text
Warum das besser funktioniert: Die Anweisung "Alle Fakten exakt beibehalten" ist entscheidend. Ohne diese Einschränkung "verbessert" ChatGPT manchmal durch Erfinden – aus "teilsaniert" wird "vollständig kernsaniert". Das kann rechtlich problematisch werden.
Prompt 3: Zielgruppen-Variante erstellen
Dasselbe Objekt für eine andere Zielgruppe – etwa Kapitalanleger statt Erstkäufer. ChatGPT wechselt den Fokus komplett, wenn der Prompt das klar vorgibt.
Nimm folgenden Exposé-Text und schreibe ihn um für einen Kapitalanleger:
[IHR TEXT HIER EINFÜGEN]
Fokus auf:
- Mietpotenzial und Lagerendite
- Infrastruktur aus Anleger-Perspektive (ÖPNV, Mikrolage, Wertstabilität)
- Verwaltungsaufwand und Zustand der Substanz
- Kein emotionaler Ton – sachlich und zahlenorientiert
- Vorhandene Miete oder realistisches Mietpotenzial nennen falls vorhanden
- Alle Fakten aus dem Original beibehalten
Warum das besser funktioniert: Der Ton-Wechsel von "warmherzig" zu "sachlich" verändert den gesamten Text. ChatGPT braucht diese explizite Anweisung – ohne sie schreibt es eine Mischung aus beiden Welten.
Was ChatGPT erstaunlich gut kann
Ehrlich gesagt: Mehr als erwartet.
Mit einem guten Prompt liefert ChatGPT in zwei Minuten einen Entwurf der zu 70% fertig ist. Der Rest ist Feinschliff. Das ist real.
Drei Stärken die wir in den 30 Tagen festgestellt haben:
Formulierungshilfe bei Schreibblockaden. Das fünfte Exposé der Woche schreibt sich nicht mehr so leicht. ChatGPT überbrückt diese Lücke. Der erste Entwurf ist da – und von da aus ist es deutlich leichter.
Varianten auf Knopfdruck. Denselben Text für Erstkäufer und Kapitalanleger aufzubereiten kostet manuell doppelt so viel Zeit. Mit Prompt 3 sind beide Varianten in unter fünf Minuten fertig.
Formulierungen die man selbst nie gefunden hätte. Manchmal überrascht ChatGPT mit einer Formulierung die besser trifft als der eigene Entwurf. Das passiert nicht immer – aber oft genug um nützlich zu sein.
Vorher / Nachher: Derselbe Prompt, zwei Ansätze
Um den Unterschied greifbar zu machen, hier dasselbe Objekt – einmal mit einem typischen Schnell-Prompt und einmal mit Prompt 1 von oben.
Schnell-Prompt:
"Schreib mir ein Exposé für eine 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg-Altona, 85 qm, Balkon, saniert."
ChatGPT-Ergebnis (gekürzt):
"Diese attraktive 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg-Altona überzeugt durch ihre moderne Ausstattung und die ruhige Wohnlage. Die 85 Quadratmeter bieten ausreichend Platz für Familien und Paare. Ein Balkon lässt keine Wünsche offen. Die gute Verkehrsanbindung rundet das Angebot ab."
Das Problem: Generisch. "Ruhige Wohnlage", "lässt keine Wünsche offen", "rundet das Angebot ab" – das steht in jedem zweiten Inserat. Und die Sanierung wurde zu "moderne Ausstattung" umdefiniert, obwohl nur Küche und Bad neu sind.
Mit Prompt 1 (strukturiert):
"Hell und ruhig gelegen: Diese 3-Zimmer-Wohnung in einer Seitenstraße von Hamburg-Altona verbindet Stadtnähe mit Erholung. 85 Quadratmeter Parkett, eine 2021 erneuerte Einbauküche und ein Südbalkon mit Blick ins Grüne – für Familien, die morgens entspannt frühstücken wollen, bevor die S-Bahn Altona in fünf Minuten erreichbar ist."
Der Unterschied: Konkrete Details statt Floskeln. Die Sanierung ist korrekt eingegrenzt. Die Zielgruppe spiegelt sich in einer echten Szene. Und nichts wurde erfunden.
Beide Texte kamen von ChatGPT. Der Unterschied war nur der Prompt.
Die 4 Grenzen die kein Prompt der Welt löst
ChatGPT ist ein starkes Werkzeug. Aber für Exposé-Texte hat es vier konkrete Grenzen. Nicht damit Sie aufhören es zu nutzen – sondern damit Sie wissen womit Sie rechnen müssen.
Grenze 1: ChatGPT erfindet manchmal Details
Das nennt sich Halluzination. Es passiert besonders dann, wenn Prompt-Angaben lückenhaft sind.
Konkret: Wir haben einmal "saniert" ohne weitere Erklärung eingegeben. ChatGPT hat daraus "vollständig kernsaniert 2022" gemacht. Das klingt überzeugend, war aber falsch – nur die Küche war neu.
Die Konsequenz: Fakten-Check nach jedem Output ist Pflicht, nicht Option. Wohnfläche, Ausstattung, Lage, alle MaBV-relevanten Angaben – einmal gegenlesen. Immer.
Grenze 2: ChatGPT kennt keine lokalen Marktdaten
ChatGPT hat kein Wissen über aktuelle Mietpreise, Lageentwicklung oder Mikrolage-Details Ihres Stadtteils.
Konkret: "Ruhige Wohnlage nahe dem Zentrum" – das schreibt ChatGPT für jede Wohnung die nicht explizit als laut gekennzeichnet ist. Ob tatsächlich eine Hauptstraße vor der Tür liegt, weiß ChatGPT nicht. Sie schon. Deshalb müssen Sie das in den Prompt.
Lokale Präzision – aktuelle Bauvorhaben, neue ÖPNV-Verbindungen, Gentrifizierungslage – bleibt Ihre Eigenleistung.
Grenze 3: ChatGPT optimiert nicht für Immobilienportale
ImmobilienScout24 und Immowelt haben eigene Algorithmen für die interne Suche. Bestimmte Formulierungen, Keyword-Dichten und Textlängen beeinflussen die Sichtbarkeit Ihres Inserats.
ChatGPT schreibt lesbare, grammatisch korrekte Texte. Aber es kennt die Ranking-Faktoren der Portale nicht. Ein Text der auf IS24 algorithmisch gut performt, braucht mehr als gutes Deutsch.
Das ist kein Fehler von ChatGPT – es ist schlicht nicht dafür trainiert.
Grenze 4: Der Aufwand bleibt höher als er aussieht
Für ein Objekt funktioniert der Workflow gut. Für zehn Objekte im Monat wird es aufwändiger.
Jeder neue Prompt muss das Objekt vollständig beschreiben. Kein Template das sich wiederholt, keine gespeicherten Präferenzen, keine Vorlagen nach Objekttyp. Bei 15 Objekten im Monat schreiben Sie 15 vollständige Prompts. Das ist Arbeit in anderer Form – nicht weniger Arbeit.
Für wen ChatGPT reicht – und für wen nicht
Ehrliche Antwort: ChatGPT reicht für manche Makler.
ChatGPT reicht gut aus wenn:
- Sie 1-3 Objekte pro Monat vermarkten
- Sie Zeit haben Prompts sorgfältig zu formulieren
- Sie jeden Output gegenlesen und anpassen
- Portalseitige Sichtbarkeit keine Priorität ist
- Zielgruppen-Differenzierung nur gelegentlich gefragt ist
ChatGPT stößt an Grenzen wenn:
- Sie regelmäßig 10 oder mehr Objekte bearbeiten
- Verschiedene Zielgruppen systematisch angesprochen werden sollen
- IS24 oder Immowelt-Sichtbarkeit ein messbares Ziel ist
- Konsistenz über ein Team hinweg wichtig ist
- Lokale Lagebeschreibungen Präzision brauchen die ChatGPT nicht hat
Kein Bashing – nur eine klare Linie. Wer sich im ersten Block erkennt, ist mit den drei Prompts oben gut versorgt. Wer sich im zweiten Block wiederfindet, lohnt es sich weiterzulesen.
Was spezialisierte KI-Tools anders machen
Der Kernunterschied ist kein Qualitätsurteil – es ist eine Frage der Spezialisierung.
ChatGPT ist ein Allzweck-Sprachmodell. Es kann alles ein bisschen. Für Exposé-Texte bedeutet das: Es schreibt gut – aber ohne Immobilienkontext, ohne Portalwissen, ohne Persona-Logik.
Spezialisierte Tools wie Imalia sind auf genau diesen Anwendungsfall trainiert. Konkret heißt das:
- Strukturierte Eingabemaske statt freiem Prompt. Sie tippen keine Prompts, Sie füllen Felder aus.
- Vordefinierte Käufer-Personas. Erstkäufer, Kapitalanleger, Senioren, Luxuskäufer – mit einem Klick statt einem ausformulierten Prompt.
- Portal-optimierter Output. Der Text ist auf IS24 und Immowelt abgestimmt, nicht nur sprachlich korrekt.
- Inputbasierte Generierung. Was Sie nicht eingeben, wird nicht erfunden. Kein Halluzinations-Risiko.
Das ist keine Werbung für ein bestimmtes Tool – es ist der strukturelle Unterschied zwischen allgemeiner und spezialisierter KI. Wer sich einen Überblick verschaffen möchte, findet im vollständigen Leitfaden zu KI-Exposés alle relevanten Grundlagen. Einen direkten Vergleich der spezialisierten Tools haben wir ebenfalls aufbereitet.
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Fazit: Guter Einstieg, klare Grenzen
30 Tage ChatGPT für Exposés. Das Ergebnis ist nicht "ChatGPT ist gut" oder "ChatGPT ist schlecht" – es ist differenzierter.
ChatGPT ist ein guter Einstieg. Die drei Prompts oben funktionieren. Der Entwurf kommt schnell. Für gelegentliche Nutzung mit Bedacht ist das eine echte Hilfe.
Aber ChatGPT ist kein Workflow-Ersatz für Makler die regelmäßig viele Objekte vermarkten. Die vier Grenzen – Halluzination, fehlende Marktdaten, keine Portaloptimierung, manueller Prompt-Aufwand – sind real. Sie verschwinden nicht mit besseren Prompts.
Wer das weiß, kann sich bewusst entscheiden: ChatGPT für den Einstieg – oder direkt mit einem spezialisierten Tool starten.
Beides ist eine valide Wahl.
Erstellt: März 2026 | Alle Angaben basieren auf eigenen Tests und Erfahrungswerten. ChatGPT-Funktionen und -Modelle können sich ändern.
Weiterführend: Immobilien Exposé mit KI erstellen – Der vollständige Leitfaden (2026)